Jövedelemarányos törlesztési mutató kalkulátor

Egy hiteligénylésnél nem csak az számít, hogy mekkora a fizetése. A bank azt is vizsgálja, mennyi marad belőle a meglévő és az új törlesztők kifizetése után. Ebben segít a jövedelemarányos törlesztési mutató kalkulátor: néhány adatból gyorsan megmutatja, mekkora havi hitelteher lehet reális az igazolt jövedelméhez képest.

A kalkulátor eredménye nem hitelígérvény, és nem helyettesíti a bank egyedi bírálatát. Viszont még az ingatlan keresése vagy a hitelkérelem beadása előtt hasznos kapaszkodót ad. Így kisebb eséllyel tervez olyan törlesztővel, amely később túl nagy terhet jelentene a háztartási költségvetésnek.

Mit jelent a jövedelemarányos törlesztési mutató?

A jövedelemarányos törlesztési mutató, röviden JTM, azt fejezi ki, hogy az igazolt nettó havi jövedelem mekkora részét teszik ki az adós rendszeres hiteltörlesztései. A szabály célja egyszerű: a hitelfelvevő ne vállaljon a bevételéhez képest aránytalanul magas havi fizetési kötelezettséget.

A számítás alapképlete:

JTM = havi összes hiteltörlesztés / igazolt nettó havi jövedelem × 100

Ha például az igazolt nettó jövedelme 500 000 forint, a már fizetett törlesztői pedig összesen 80 000 forintot tesznek ki, akkor a jelenlegi JTM-je 16 százalék. Ha az új hitel várható törlesztője 120 000 forint, az összes havi hitelteher 200 000 forint lesz. Ez a jövedelem 40 százaléka.

A bankok a JTM-et minden adósnál és adóstársnál vizsgálhatják. Közös igénylésnél jellemzően az igazolt jövedelmeket és a meglévő kötelezettségeket együtt értékelik, de a részletszabályok pénzintézetenként eltérhetnek.

Mit számol egy jövedelemarányos törlesztési mutató kalkulátor?

Egy jól használható kalkulátorhoz általában három adat kell: az igazolt nettó havi jövedelem, a jelenlegi havi hiteltörlesztések összege és az új hitel várható havi törlesztője. Ezek alapján megkapja a jelenlegi és a tervezett JTM értékét, valamint azt is, hogy mekkora mozgástér maradhat.

Az igazolt jövedelem nem feltétlenül egyezik azzal az összeggel, amely ténylegesen megérkezik a számlájára. A bank rendszerint a stabilan, dokumentálhatóan megszerzett jövedelmet veszi figyelembe. Munkabérnél ez általában egyszerűbb, vállalkozóknál, szabadúszóknál vagy külföldi jövedelemnél viszont több igazolásra és eltérő banki értékelésre lehet szükség.

A meglévő törlesztések közé nem csak a lakáshitel vagy személyi kölcsön havi részlete kerülhet. Számíthat a gépjárműhitel, a lízing, a diákhitel és más rendszeres hitelkötelezettség is. Hitelkártyánál és folyószámlahitelnél a bank sok esetben nem a tényleges havi használatot, hanem a rendelkezésre álló keret meghatározott részét kezeli havi teherként.

Ezért a kalkulátor akkor ad használható becslést, ha nem hagy ki egyetlen aktív kötelezettséget sem. Egy ritkán használt, de magas keretű hitelkártya is csökkentheti az új hitelre rendelkezésre álló keretet.

Mekkora JTM engedhető meg?

Magyarországon a JTM-re vonatkozó kereteket a Magyar Nemzeti Bank adósságfék-szabályai határozzák meg. A pontos maximum függ az igazolt nettó jövedelem összegétől, a hitel típusától, valamint jelzáloghiteleknél a kamatperiódustól vagy a végig fix kamatozástól.

A jelenlegi szabályozási logika szerint a magasabb jövedelmi kategória határa 800 000 forint nettó havi jövedelem. Lakáshiteleknél a rövidebb kamatrögzítéshez szigorúbb korlát tartozik, mert a kamat változása később a törlesztőt is emelheti. Hosszabb kamatperiódus vagy végig fix kamat mellett nagyobb JTM lehet megengedett.

Az alacsonyabb jövedelmi sávban, forint alapú jelzáloghitelnél a tipikus maximális arány 25 százalék lehet 5 évnél rövidebb kamatrögzítésnél, 35 százalék 5-10 éves kamatperiódusnál, és 50 százalék legalább 10 éves vagy végig fix kamatozásnál. A magasabb jövedelmi sávban ezek a korlátok jellemzően 30, 40 és 60 százalék körül alakulnak.

Fedezetlen hiteleknél más szabály is érvényesülhet, és a bank a jogszabályi plafonnál óvatosabb saját korlátot is alkalmazhat. A JTM tehát felső határ, nem célérték. Attól, hogy egy törlesztő papíron még belefér, a saját pénzügyi helyzetében lehet túl magas.

Példa: mekkora havi törlesztő férhet bele?

Tegyük fel, hogy valaki 620 000 forint igazolt nettó jövedelemmel rendelkezik, és jelenleg 70 000 forint személyi kölcsönt fizet havonta. Hosszú kamatrögzítésű lakáshitelt tervez, ezért a példában 50 százalékos JTM-korláttal számolunk.

A teljes elméleti havi hitelteher legfeljebb 310 000 forint lehet, mert 620 000 forint 50 százaléka ennyi. Ebből le kell vonni a meglévő 70 000 forintos törlesztőt, így az új hitel becsült maximuma 240 000 forint havonta.

Ez nem azt jelenti, hogy érdemes is ekkora részletet vállalni. A 240 000 forintos hiteltörlesztő és a 70 000 forintos meglévő kötelezettség után 310 000 forint marad minden más kiadásra: lakhatásra, élelmiszerre, közlekedésre, biztosításokra, gyerekekre és váratlan helyzetekre. Egy háztartás számára ez kényelmes lehet, egy másiknál már feszes keretet jelenthet.

Miért lehet más a kalkulátor eredménye és a bank ajánlata?

A kalkulátor gyors becslést készít, a bank viszont részletes hitelbírálatot végez. Vizsgálhatja a munkaviszony hosszát, a próbaidő tényét, a jövedelem rendszerességét, a bankszámlakivonatokat, a KHR-adatokat, az ingatlanfedezet értékét és a háztartás egyéb körülményeit is.

Az is előfordulhat, hogy a bank csak bizonyos jövedelemtípusokat fogad el teljes értékben. A jutalék, túlóra, bónusz, vállalkozói kivét vagy külföldről származó bevétel elfogadása nem egységes. Emiatt mindig a konzervatívabb becslés a biztonságosabb: inkább kevesebb figyelembe vehető jövedelemmel számoljon, mint többel.

A kamat is sokat változtat az eredményen. Azonos hitelösszegnél a rövidebb futamidő magasabb havi törlesztőt jelent, a hosszabb futamidő viszont összességében több visszafizetéssel járhat. A kisebb havi részlet tehát nem automatikusan olcsóbb hitelt jelent.

Így használja jól a kalkulátort

Először gyűjtse össze az összes aktív hitelének havi terhét és hitelkeretét. Ezután az igazolható, rendszeres nettó jövedelmet írja be, ne egy kivételesen jó hónap bevételét. Végül több lehetséges új törlesztővel is számoljon, ne csak a bank által kommunikált maximális összeggel.

Érdemes a jogszabályi JTM-határ mellett saját, kényelmesebb plafont is kijelölni. Ha a havi bevétel jelentős része már most fix kiadásokra megy el, egy alacsonyabb törlesztő több biztonságot adhat. Különösen fontos ez változó jövedelemnél, családalapítás előtt vagy akkor, ha a háztartásnak nincs könnyen hozzáférhető tartaléka.

A HungaryHub jövedelemarányos törlesztési mutató kalkulátora abban segít, hogy a számok már a tervezés elején átláthatók legyenek. A hitel összegéről azonban ne csak a maximálisan elérhető keret alapján döntsön: az a jó havi részlet, amely egy átlagos hónapban és egy váratlanul drágább hónapban is vállalható marad.